離婚のとき、結婚してから購入した持ち家はどうなる？
結婚してから購入した持ち家は、原則として夫婦の共有財産となります。
そのため、離婚するときは財産分与の対象になります。
財産分与とは、離婚するときに「夫婦が婚姻中に協力して築いた財産」を分けることをいいます。その財産は、原則1/2ずつ分配されます。
財産分与の方法
持ち家を財産分与する方法は、基本的に「売却して現金化する」か「どちらかが住み続ける」かの２択になります。
ただし、住宅ローンの有無によって扱いが変わります。そのあたりを、以下で解説していきます。
①売却して現金化する
持ち家を売って現金にして、そのお金を夫婦で分け合うケースです。
住宅ローンが残っている場合
売って得たお金で、まずはローンを返済します。
無事ローンが完済できてお金が余れば、夫婦でそれを分け合います。
逆に、家を売ってもローンが返しきれない場合は、不足分は自己資金から支払わないといけません。
②どちらかが住み続ける
夫または妻のどちらかが、その家に住み続けるケースです。
住み続ける側は、出ていく相手に対して、家の価値の半分にあたる金額を支払う必要があります。
住宅ローンが残っている場合
この場合、注意点が2つあります。
（１）ローンの返済は名義人が行う
離婚しても、住宅ローンの契約者（名義人）が、金融機関に返済を続ける義務があります。
そのため、もし名義人でない側が住み続けたい場合、
たとえ「相手がローンを払う」と離婚協議で決めても、名義を変えていなければ、金融機関に対しては家を出ていく名義人が責任を負い続けます。
（２）名義人でない側が住み続けたいなら、新たなローン審査を
名義人でない側は、新たにローンを組むことで、名実ともにその家を引き継ぐことができます。
ただし、金融機関の審査が必要です。
審査では、「新しい名義人の年収」「勤務先」「勤続年数」「他の借り入れ状況」「返済能力」などが総合的に評価されます。
その他の気になるトピック
金融機関に住宅ローンの契約違反と見なされるリスクがあります。
これは、多くの住宅ローン契約が「契約者本人がその家に住むこと」を条件としているためです。
ペアローンの場合も、「売却する」か「一方が住み続けるか」の2択であることは変わりません。
「一方が住み続けたい、かつ住宅ローンが残ってる」場合、先と同様に、その人単独での住宅ローンの審査に通過しないといけません。
「売却して現金化」と「どちらかが住み続ける」、どっちが多い？
前者が、圧倒的に多いです。
なぜなら「財産分与がしやすい」「将来のトラブルを避けられる」からです。
どちらの場合も、まずは”持ち家の価値”を知ることが重要
「売却して現金化」をするにしても、「どちらかが住み続ける」にしても、
最初にやるべきことは『家の価値（いまの売却価格）を知ること』です。
なぜなら、「今いくらの家か？」を知らないと、話が進まないからです。
- 売却の場合
今の家の値段（＝売れる金額）から、ローンの残りを引いた分が「手元に残るお金」です。この金額をもとに、2人でどう分けるかを決めます。だから、まずは家が今いくらで売れるのかを知らないと、話が進みません。 - どちらかが住み続ける場合
家を出ていく人に「その分のお金（持ち分）」を払う必要が出てくることがあります。その金額を決めるにも、やっぱり家の今の価値がわかっていないと計算できません。
【注意】持ち家の価値は自分で調べておくこと！
なぜなら、パートナーの言うことを鵜呑みにしてしまうと、本来の価値より低い売却額を提示され、財産分与で損をしてしまう可能性があるからです。
持ち家の価値を知る方法
不動産会社に頼むことで、持ち家のおおよその売却価格を知ることができます。
しかし、1社だけに頼むと、相場より安く売られたり、逆に売れない高値で放置されたりするリスクがあるので注意してください。
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- 相場がわかる
3～4社以上に査定してもらうことで、だいたいの相場が見えてきます。 - 会社によって差がある
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複数の会社が競い合うので、より高い金額を出してもらいやすいです。
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※イエウールは「査定をしたら、必ず売らないといけない」サービスではありません。
まずは「おおよその価格を知りたい」だけでも問題ありません。
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イエウールの口コミ
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比較できたおかげで、一番条件の良い会社に任せる決心がつきました。あのとき比べなかったら、数百万円も損していたと思います。
※上記口コミは、個人の感想であり、査定額を保証するものではありません。
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離婚をきっかけに、結婚してから購入した自宅マンションをどうするか悩み、査定をお願いしました。
住宅ローンが残っていたので不安でしたが、複数社からすぐに連絡をもらえて安心。
提示額はC社で2,800万円、D社で3,100万円と、想定していたより高い評価で驚きました。
「売却するか」「どちらかが住み続けるか」を考える上で、相場を知れたことが本当に大きかったです。
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