「相続した空き家をどうするべきか…」と、多くの人が同じように悩んでいます。
「できるだけ高く売りたい」
「空き家特例は使えるの？」
と気になりながらも、何から始めればいいか分からず、時間だけが過ぎてしまうケースもよくあります。
ただ、ここで一つだけ注意すべきことがあります。
それは“ある準備“をしないと、空き家の売却で本来より大きく損をしてしまう可能性があるという点です。
しかも空き家特例には、「相続開始から約3年以内に売却を完了させる」という期限があります。
期限を過ぎると特例が使えず、結果として数百万円の差が出てしまうこともあります。
では、どうすれば損を避けられるのでしょうか。
実は、この“ある準備”を行うだけで、
- 空き家特例を使えるかどうかが明確になる
- 家を「リフォームして売る」「解体して更地で売る」など最適な方法が分かる
- 最終的にあなたの手元に残る金額が大きく変わってくる
というメリットがあります。
この記事では、空き家特例のポイントと、損をせずに売るための最初のステップを分かりやすく紹介します。
空き家特例とは？
「空き家特例」とは、相続した空き家を売ったときに、得られた利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。（正式名称：「被相続人居住用財産売却の特例」）
この特例を利用することで、売却したことでかかるはずの税金（譲渡所得税）を大幅に減らすことができます。
空き家特例の適用要件
空き家特例を使うには、次の条件を全部満たしている必要があります。
1. 相続に関する要件
- 相続または遺贈で引き継いだ家であること。
- 被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家であること。
2. 家屋に関する要件
- 昭和56年5月31日より前に建てられた古い家（旧耐震）であること。
- マンションのような区分所有の建物ではないこと（基本的に戸建て限定）。
- 亡くなる直前まで、他の人が住んでいなかった家であること。
3. 売却に関する要件
- 相続が始まってから「3年が経った年の12月31日」までに売ること（詳しい期限は後で説明）。
- 売却価格が1億円以下であること。
- 売るときに「家を取り壊して更地にする」か「一定の耐震リフォームをする」こと。
空き家特例の利用期限
この特例を使える期限は、
「亡くなった日から3年が過ぎた年の12月31日まで」に売却（引き渡しまで）を終えること
と決まっています。
例でいうと…
- 亡くなった日：2023年4月1日
- 3年経つ日：2026年4月1日
- 利用できる期限：2026年12月31日まで
この期限を1日でも過ぎてしまうと、ほかの条件を全部満たしていても特例は使えません。
空き家特例に関する気になる疑問
被相続人（亡くなった方）が亡くなる前に老人ホームに入っていた場合、空き家特例を使えるかどうかは少し注意が必要です。
特例を使うには、次のポイントをすべてクリアしている必要があります。
- 亡くなる直前まで、その家が「主な生活の場所」だったこと。
- 老人ホームにはあくまで「一時的に」入っていたこと。
- 老人ホームに入ったあと、その家を誰かに貸したり、事業に使ったりしていないこと。
「主な生活の場所」だったかどうかは、住民票の住所や、介護保険証に記載されている住所などで判断されます。
もし、住民票を老人ホームに移していたり、長期の入所契約を結んでいたりすると、「主な生活の場所が老人ホームに移った」と判断され、特例の対象外となる可能性が高くなります。
共有名義（相続人が複数いるケース）でも空き家特例は適用できます。
ただし、相続人それぞれが、自分の持分（持ち分）に応じて3,000万円の控除を受けられるわけではありません。
✅️【重要なポイント2つ】
- 控除額は物件全体で最大3,000万円
相続人全員の控除額の合計が、最大3,000万円となります。例えば、相続人が2人いて持分が半分ずつの場合、それぞれが1,500万円ずつ控除できます。 - 全員が要件を満たす必要はない
特例を受ける相続人だけが、適用要件を満たしていれば大丈夫です。
✅️【注意点】
共有名義の場合、売却するには原則として相続人全員の同意が必要です。
しかし、口頭で『売りたい』と言っても、他の相続人は納得しないケースもあります。
そんなときは一度不動産の査定を受けることをおすすめします。
なぜなら、『この家は〇〇万円の価値がある』という客観的な査定額こそが、親族間での話し合いをスムーズに進めるからです。
結論から言うと、「空き家特例」と「取得費加算の特例」は一緒に使えません。
どちらか一つを選ぶ必要があります。
✅️【取得費加算の特例とは？】
これは、相続した不動産を一定期間のうちに売った場合に、支払った相続税の一部を“取得費”として売却価格から引ける制度です。
✅️【どちらを選ぶべき？】
多くの場合は、控除額が大きい「空き家特例（最大3,000万円控除）」の方が節税効果は大きいです。
ただし、以下のようなケースでは「取得費加算の特例」の方が有利になることもあります。
- 物件の売却益が3,000万円を大幅に下回る場合
- 支払った相続税が高額だった場合
✅️【どうやって判断する？】
どちらが得か判断するには、「売却想定価格」と「支払った相続税額」の2つの数字が必要です。
- 相続税の金額 → 税理士に確認
- 売れる見込みの価格 → 不動産会社の査定で確認
この2つが揃って、初めて正確に比較できます。
空き家特例の手続きの流れ
空き家特例の利用は、以下の3ステップで進みます。
- ステップ１売却活動（査定〜引き渡し）
まずは不動産会社に査定をお願いして、売却活動をスタートします。
- ステップ２確定申告の準備
売却を進めながら、特例に必要な書類を集めていきます。
- ステップ３確定申告
不動産を売った翌年（2月16日～3月15日）に、税務署で申告・手続きを行います。
空き家特例の必要書類
確定申告の際、特例の適用を証明するために、以下のような多くの書類が必要です。
- 共通の書類
確定申告書、譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー - 要件の証明
被相続人の戸籍附票の写し（住んでいた証明） - 状況に応じた書類
（更地で売却）解体費用の領収書
（リフォームして売却）耐震基準適合証明書
…など、状況により多数。
とはいえ、書類集めより先に、
「売却」が最優先です！
なぜなら、上記で挙げた書類は「売った後」に使うものだからです。
そして何よりも先に、特例の期限内に「売却を完了」させなければ、すべてが無意味になってしまいます･･！
家は「そのまま」売る？「更地」にする？
上で話した通り、空き家特例を使うには、
「耐震リフォームをして売る」か「家を解体して更地にして売る」
のどちらかを選ばないといけません。
ただ、どちらを選んだ方が手元に多くお金が残るか（どちらがお得か）は、自分だけで判断するのはかなり難しいです。
なぜかというと、次の2つの数字が分からないと比べようがないからです。
- 売却価格の差
「耐震リフォームをして売る」場合と「更地にして売る」場合で、最終的にいくら差が出るか - かかる費用の差
「耐震リフォーム代」と「解体費用」がいくらかかるか
例えば「更地で売るケース」なら、
解体に300万円かけたのに、更地にしても売却価格が300万円以上上がらなければ、その時点で赤字になります。
まずやるべきこと：不動産会社に査定してもらう
どちらお得かは、プロである不動産会社に聞かない限り分かりません。
あなたは次のように問い合わせましょう。
空き家を「耐震リフォームして売る場合」と「解体して更地にして売る場合」、それぞれの査定額が知りたいです。
また、それぞれにかかる費用の目安も教えてください。
この2つを聞くことで、どちらが手取り額が多くなるかが分かります。
必ず「複数の不動産会社」に査定依頼を
それは1社だけに相談すると、次のようなリスクがあるからです。
- その会社の査定額が正しい相場か分からない
- 空き家の売却が得意な会社とは限らない
- 担当者との相性が悪い場合、その時点で失敗する可能性がある
だからこそ、複数社に査定を依頼をして、あなたにとって最も有利な提案をしてくれる会社を探すことが大切です。
とはいえ、複数の不動産会社に一件一件電話して相談するのは大変。
そのため、ネットの不動産一括査定サービスを利用することおすすめします。
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さらに、利用者の多くが相場より数百万円以上高く売却できたケースもあります。
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とにかく安心感があった。他の会社も親身にはなってくれたが、差があった。
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元旦に査定依頼をして、即座に対応してくださってびっくりしました。また、非常に細やかで丁寧な応対をしてくれました。
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